Mi sono beccato un’ordinanza di demolizione…e adesso? (capitolo II)

Quando decidete di costruire senza titolo abilitativo un qualsiasi manufatto, dalla villa hollywoodiana alla tettoia sul lastrico solare, dovete sempre ricordare la regola aurea di cui avevo già parlato nella puntata precedente (se ve la siete persa: la trovate qui ovvero “non fare abusi edilizi se non sei il miglior amico di tutti i vicini”.

Nella maggior parte dei casi, infatti, c’è sempre un vicino invidioso della vostra bellissima veranda in anticorodal o semplicemente infastidito dal fatto che invitiate gli amici per la grigliata sotto la splendida tettoia alpina, ciarlando fino a tardi, che non perderà occasione per inviare un esposto, anche in forma anonima, all’ufficio tecnico, attivando la vigilanza edilizia.

A seguito dell’esposto, infatti, l’ufficio tecnico predispone un sopralluogo del nucleo di Polizia Edilizia dei vigili urbani, che può anche realizzarsi in forma congiunta tra vigili e personale tecnico. Il sopralluogo è teso ad accertare quanto riferito all’interno dell’esposto e quindi eventuali illeciti edilizi commessi.

In caso voi abbiate montato la tettoia da soli, senza ascoltare quanto vi aveva suggerito l’architetto dell’ufficio tecnico, i vigili verbalizzeranno che a richiesta non avete potuto produrre alcun titolo abilitativo edilizio.

Sulla base del verbale di accertamento della Polizia Locale il Responsabile del Settore Tecnico provvederà a notificarvi un’ordinanza di demolizione della tettoia, assegnandovi un tempo entro il quale potete agire, che in genere è di 90 giorni.

A questo punto davanti a voi si apre uno scenario con tre possibili opzioni.

OPZIONE 1: Smontate la tettoia o quel che è, così come l’avete montata.
OPZIONE 2: Fate ricorso al TAR o al Presidente della Repubblica
OPZIONE 3: Incaricate un professionista tecnico di redigere una pratica di accertamento di conformità.

Per decidere che strada prendere consiglio di fare alcune essenziali valutazioni preliminari.
Innanzitutto occorre verificare se l’intervento che avete realizzato sia o meno conforme alle norme urbanistiche e specialistiche di settore e ai regolamenti edilizi vigenti nel vostro comune. Questa valutazione va naturalmente effettuata da un tecnico che ne abbia competenza, magari consultando anche l’ufficio tecnico per un confronto.
Se quanto realizzato risulta in contrasto con le norme tecniche non c’è storia: il consiglio è sicuramente demolire quanto realizzato e, se possibile, ricostruirlo nuovamente sulla base di un progetto, questa volta conforme, e di una adeguata pratica edilizia.

Qualora invece quanto da voi realizzato sia conforme alle norme vigenti per quanto riguarda distanze, altezze, rapporti di copertura ecc. è possibile provare a sanare.
Attenzione! Un grosso errore è quello di confondere l’odierno permesso di costruire in sanatoria con il condono.
Si tratta di due provvedimenti completamente diversi!

Per farla breve il condono è una legge speciale, in Italia ce ne sono stati tre: uno nel 1985, uno nel 1994 e uno nel 2003. La domanda era da presentare entro una determinata data dettata dalla legge stessa e l’abuso era sanabile anche se in deroga rispetto ai parametri previsti dagli strumenti urbanistici.

Oggi per sanare un abuso edilizio è possibile unicamente presentare una domanda di accertamento di conformità. Il principio alla base di questo istituto, disciplinato dagli artt. 36 e 37 del dPR 380/2001, è quello della doppia conformità.

Cosa significa doppia conformità? Chi la verifica?
Per verificare la doppia conformità dovete innanzi tutto nominare un professionista, che in questo caso assumerà la qualifica di tecnico accertatore, e avrà i seguenti compiti:
1. Fare un accurato rilievo metrico dell’immobile ed in particolare dell’abuso commesso
2. Verificare la documentazione presente agli archivi dell’ufficio tecnico in relazione all’immobile, con particolare riferimento ai progetti depositati
3. Verificare la planimetria catastale
4. Effettuare indagini documentali o materiali sul posto per accertare la data in cui l’abuso è stato commesso.
5. Individuare lo strumento urbanistico vigente al momento dell’abuso e lo strumento vigente alla data della presentazione dell’istanza di accertamento di conformità
6. Qualora il piano urbanistico e i regolamenti edilizi siano variati da una data all’altra verificare che l’abuso commesso risulti conforme alle norme in entrambe le date: ecco la doppia conformità, condizione necessaria per procedere alla sanatoria.
7. Qualora sussista la doppia conformità verificare se non sia necessario ottenere ulteriori autorizzazioni di competenza di enti terzi: ad esempio non tutti sanno che se l’abuso è stato commesso in un immobile che si trova in un centro storico (ex zone A) anche non direttamente vincolato deve essere preventivamente sottoposto al parere della Soprintendenza che deve esprimersi dichiarando la necessità o meno di ripristinare la situazione precedente all’abuso o la possibilità di sanare pagando una oblazione.

Sì, perchè la sanatoria è onerosa. Questo dovete saperlo e tenerlo presente quando decidete che opzione scegliere tra le tre che vi ho prospettato.

Il minimo che pagherete sarà pari a 516,00 € (il vecchio milione di lire), mentre se avete realizzato aumenti di superficie utile o accessoria in linea generale la pagherete al doppio (costo di costruzione + oneri di urbanizzazione x 2), al netto di casi particolari.

I casi invece in cui occorre valutare un ricordo al TAR possono essere essenzialmente due:

Il problema rilevato dall’ufficio è di natura procedurale: ad esempio avete realizzato una tettoia da 100 mq con una SCIA e l’ufficio tecnico ha emanato l’ordinanza motivando con il fatto che andava presentato un permesso di costruire. Quindi la tettoia sarebbe conforme e anche sanabile ma voi decidete che preferite non subire quella che ritenete un’ingiustizia (e pagare molti più soldi al TAR di quanti ne dareste all’UTC).
Il problema rilevato ha qualche margine discrezionale. Ad esempio se avete subito una ordinanza per uso improprio di un locale avente destinazione d’uso deposito, al piano interrato, perchè incautamente lo avete arredato ed utilizzato come prolungamento della vostra abitazione: ci avete installato una cucina e lo usate saltuariamente per pranzare a Natale e Pasqua con i vostri 52 parenti. Non immaginavate lontanamente che questo configurasse un uso abitativo, perchè durante il resto dell’anno i mobili restano coperti e depositati, come si conviene appunto in un deposito, ma l’Ufficio Tecnico comunale è stato di tutt’altro avviso, avendo rilevato la presenza di impianti, mobili ed elettrodomestici che riconducono ad un uso abitativo.

Qualsiasi strada decidiate di scegliere vi conviene sempre fare una analisi costi/benefici e considerare che un ricorso al TAR può portarvi via molto denaro e tempo, oltre ad energie considerevoli. La spesa deve dunque valere l’impresa.

Altrimenti, il mio consiglio è sempre quello di smontare, così come avete montato e che non se ne parli più, soprattutto perchè se non demolite entro i termini assegnati dal comune (90 giorni) incorrerete in ulteriori sanzioni e penalizzazioni, a seguito dell’accertamento di inottemperanza all’ordine di demolire da parte della polizia locale, che possono arrivare fino all’acquisizione del vostro immobile al patrimonio comunale.

Ricordate inoltre che alcune tipologie di abusi edilizi configurano un reato penale e pertanto implicano una denuncia alla Procura della Repubblica. Non si scherza!

La prossima volta perciò ricordatevi di ascoltare l’architetto dell’UTC e non pensate di poter agire in barba alla legge, soprattutto se avete nemici nel vicinato!