Quella volta in cui montai una tettoia e mi beccai un’ordinanza di demolizione (capitolo I)

Sapete qual è la domanda che almeno una volta al giorno viene pronunciata ad alta voce negli uffici tecnici del sud Italia?

Riuscite ad immaginarlo? In realtà ce n’è più d’una ma…rullo di tamburi…the winner is…

“Architè, cosa devo fare per montare una tettoia sul terrazzo di casa?“

Udita la risposta, della quale parleremo in quest’articolo, in genere ci possono essere tre reazioni:

1. LO SCETTICO: “Davvero? Possibile tutta questa procedura per una semplice tettoia? E i miei vicini che ce l’hanno tutti come hanno fatto?” (E qui tipicamente il tecnico comunale si tappa con forza le orecchie o si finge interessatissimo alle marmette del pavimento dell’ufficio)

2. IL TUTTOLOGO DA SOCIAL “Ma nooo ho letto su feisbuk che ora le tettoie si fanno senza presentare niente, sta la nuova legge, vedi, me la sono stampata”! (Non è dato capire, allora, di quali ulteriori informazioni abbia bisogno dall’ufficio tecnico, se sa già tutto)

3. L’ABUSIVO COMPULSIVO “Seee, che io una tettoia voglio montare…ho già tutto il materiale. Non ho soldi da buttare, tanto fanno tutti così, che devo essere il fesso di turno?” (qui l’interesse del tecnico divenuto ormai del tutto sordo, per le marmette del pavimento, diventa spasmodico).

…Ed infine, c’è quella piccola percentuale, quella tipologia di cittadino che chiameremo IL PREVIDENTE o anche IL SAGGIO che ascolterà il tecnico comunale e che non dovrà mai chiamare l’avvocato a causa di una ordinanza di demolizione!

Sì, perché un vecchio detto dice: “non fare abusi edilizi se non sei il miglior amico di tutti i vicini“ (o forse è un nuovo detto, ma stampatelo bene in mente, perché è davvero un consiglio da amica!)

A questo punto sono certa che vi stiate chiedendo qual era la risposta del tecnico comunale alla domanda preferita dai committenti del sud Italia, dove, si sa, c’è tanto sole e tanti tetti piani e bisogna ombreggiare moltissimo i lastrici solari.

Ebbene si, udite udite, per fare una tettoia occorre presentare una pratica edilizia.

Innanzi tutto, conoscete la differenza tra tettoia e pergolato? se la risposta è no leggete QUI. E poi riprendete la lettura.

A parziale discolpa delle enumerate tipologie di committenti confusi posso dire che la questione dei manufatti pertinenziali, prima che fosse introdotto il Regolamento Edilizio Tipo (RET), non era chiarita da nessuna norma o regolamento, ed ancora adesso risulta in parte oscura.

E quindi, come al solito, tutto quello che in ambito edilizio in Italia non è chiarito a monte, è chiarito a valle dalla giustizia amministrativa, TAR e Consiglio di Stato.

Il Consiglio di Stato ha dichiarato in innumerevoli sentenze che la tettoia è un elemento fisso, che aumenta lo spazio vivibile all’esterno, costituendo una nuova superficie coperta, seppur accessoria, e che modifica il prospetto dell’edificio, pertanto per realizzarla è necessario il permesso di costruire.

Oltre a questo, se l’immobile ricade in area paesaggisticamente rilevante, per montare una tettoia è necessario ottenere l’autorizzazione paesaggistica.

Inoltre la tettoia è una struttura, e come tale va calcolata ed il progetto delle strutture va depositato oppure autorizzato a seconda della zona sismica in cui ci si trova, assolvendo agli obblighi imposti dagli artt. 93-94 del TUE.

Ma non è finita qui: la Cassazione ci dice che le tettoie “fanno distanza”, per dirla nel gergo del mestiere. Cosa significa questo? che è sempre necessario che il tecnico disegni una planimetria generale dell’immobile o dello spazio esterno in cui viene collocata la tettoia, dimostrando graficamente che le distanze imposte dallo strumento urbanistico vengano rispettate. “La distanza deve essere misurata assumendo come punto di riferimento la linea esterna della parete ideale posta a chiusura dello spazio esistente tra le strutture portanti più avanzate“: in parole povere la tettoia ai fini delle distanze è considerata come un volume chiuso.

Quindi, ricapitolando, per realizzare una tettoia occorre:

Presentare domanda di permesso di costruire con tutti i relativi allegati comprendenti naturalmente il progetto e la relazione tecnica illustrativa, che chiarirà la conformità della tettoia alle norme urbanistiche e al regolamento edilizio vigente;
Depositare il progetto delle strutture presso l’Ufficio competente (ex Genio Civile);
Acquisire le autorizzazioni/nulla osta ulteriori comunque denominati, in presenza di vincoli particolari, come ad esempio l’autorizzazione paesaggistica;

Il Pdc può essere sostituito dalla SCIA alternativa al permesso di costruire introdotta con il d.lgs. 222/2016, che ha modificato il Testo Unico dell’Edilizia.

In caso di tettoie di piccola entità (nell’ordine di grandezza dei 10 mq per intenderci) molti uffici tecnici accettano anche una SCIA semplice, se corredata da progetto delle strutture ed eventuali autorizzazioni ulteriori.

Un’altra informazione utile e non gradita ai cittadini di cui sopra è che la realizzazione di una tettoia è un intervento oneroso, ovvero si paga al comune il contributo di costruzione, perchè la tettoia costituisce superficie accessoria all’abitazione.

Cosa succede se invece di seguire tutti questi bellissimi consigli che l’Ufficio Tecnico vi ha dato decidete di installare la tettoia senza presentare il permesso di costruire o la SCIA alternativa?

Succede che il vicino che avete denunciato perchè utilizzava il garage come tavernetta per invitare a Natale i suoi centordici parenti decide di vendicarsi e scrive un bell’esposto anonimo all’Ufficio Tecnico, dicendo che il signor Fede Mala ha realizzato sul proprio lastrico una tettoia abusiva – firmato sig. Donato Con.

L’Ufficio tecnico, che ha l’obbligo di vigilanza edilizia ai sensi dell’art. 27 del dPR 380/2001, non può ignorare l’esposto, anche se proviene del signor Con Donato e deve necessariamente chiedere al Nucleo della Polizia Edilizia di avere accesso all’immobile per verificare la presenza della tettoia (che spesso è molto visibile anche da google maps o semplicemente alzando la testa ed osservando il prospetto dell’edificio).

Una volta che i vigili hanno accertato la presenza della tettoia l’Ufficio Tecnico non potrà far altro che emanare una ordinanza di demolizione, che, secondo quanto afferma il Consiglio di Stato, per le tettoie deve essere emessa ai sensi dell’art. 31 del TUE, proprio come se la tettoia fosse una nuova costruzione, alla stregua di un nuovo edificio.

L’Ordinanza è notificata al responsabile dell’abuso, che può anche non essere il proprietario dell’immobile o al/i presunto/i responsabile/i ed è trasmessa al Nucleo di Polizia Edilizia affinchè ne dia notizia alla Procura della Repubblica. Ebbene sì, questa è la notizia peggiore per il signor Mala Fede: la realizzazione abusiva di una tettoia in Italia è un reato penale.

A questo punto, in genere, i cittadini come il signor Mala Fede, su tutte le furie, varcano la soglia dell’Ufficio Tecnico, dove l’architetto di cui sopra non potrà far altro che allargare le braccia, cercando di convincere il suddetto signore che smontare la tettoia è la scelta migliore per le sue tasche.

Ma di quello che accade dopo aver ricevuto una ordinanza di demolizione parleremo la prossima volta!

Nel frattempo…