Come presentare una Segnalazione Certificata di Agibilità

Oggi parleremo del procedimento corretto da seguire per certificare l’agibilità di un immobile, cercando di fare chiarezza sulle ultime modifiche normative intervenute con il d.lgs. 222/2016, che hanno generato parecchia confusione.

Come al solito, il riferimento normativo per le pratiche edilizie è il dPR 380/2001, ovvero il Testo Unico dell’Edilizia, costantemente aggiornato e consultabile gratuitamente qui

Partiamo dai fondamentali.

Che cos’è l’agibilità di un immobile

La prima cosa da sapere è sicuramente che per agibilità si intende il possesso di tutti i requisiti previsti dalla legge affinché un immobile di qualsiasi tipo possa entrare in uso ed essere occupato.

Infatti, la finalità della certificazione di agibilità è quella di accertare, con l’opportuna documentazione a supporto, che un immobile possieda idonee condizioni di sicurezza statica, di igiene e salubrità degli ambienti, di risparmio energetico e degli impianti installati valutati in conformità alla normativa vigente.

Fino all’entrata in vigore del d.lgs. 222/2016 il proprietario di un immobile che volesse richiederne il certificato di agibilità poteva presentare una istanza in bollo presso l’Ufficio Tecnico del Comune dove l’immobile è ubicato.

Cosa è cambiato: il d.lgs. 222/2016 e la SCA

Lo so cosa state pensando…tra questi acronimi non si capisce nulla! Ora cos’è questa SCA? Un’altra rottura di SCA…per caso? Ma no!

Una SCA non è altro che una nuova forma per ottenere l’agibilità.

Ma andiamo con ordine, vi spiego in breve cosa è accaduto all’articolo che regolava in rilascio del certificato di agibilità.

Il d.lgs. 222/2016 detto anche “Decreto SCIA 2” ha abrogato (ovvero cancellato, abolito) l’articolo 25 del dPR 380/2001 che prevedeva la possibilità di richiedere il certificato di agibilità al comune di appartenenza e ha modificato l’art. 24 denominato “Agibilità”, prevedendo per chi ne ha titolo (proprietario, affittuario con atto di assenso del proprietario, conduttore ecc.) l’univoca possibilità di presentare al comune una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).

La predetta SCA è a tutti gli effetti una SCIA che serve per autocertificare che l’immobile possiede tutti i requisiti previsti dalla legge per essere considerato agibile.

La Segnalazione Certificata di Agibilità è composta da due parti: le dichiarazioni del proprietario che riguardano i dati personali e i dati inerenti l’immobile e le asseverazioni rese dal tecnico incaricato (come sempre: architetto, ingegnere o geometra, iscritto a relativo ordine professionale) in merito al rispetto di tutte le normative di settore.

C’è poi un quadro riepilogativo di tutta la documentazione da allegare, la stessa che veniva presentata in precedenza con la domanda di certificato di agibilità che richiamerò nei successivi paragrafi.

La SCA funziona esattamente come la SCIA: l’ufficio comunale di riferimento, qualora accertato che l’immobile è carente di parte dei requisiti necessari per essere ritenuto agibile, entro il termine di 30 giorni dal ricevimento della pratica, può rigettarla perchè non conforme alle norme vigenti oppure, se la pratica è semplicemente carente di parte degli allegati necessari, può richiedere integrazioni, che l’intestatario dovrà trasmettere entro i successivi 30 giorni, pena la decadenza della SCA ovvero il suo definitivo rigetto.

Dunque per gli intestatari delle pratiche di agibilità quello che cambia è che il comune non rilascia più alcun certificato di agibilità.

Perciò dovrà essere cura del tecnico incaricato provvedere a preparare due copie della SCA, da protocollare presso il comune di appartenenza, delle quali il proprietario dell’immobile dovrà conservarne una, con il timbro di arrivo, che sostituisce il certificato.

In ogni caso, come accade per la SCIA, se il comune non annulla la pratica in autotutela entro 18 mesi dalla presentazione, questa resterà valida a tutti gli effetti al fine della certificazione dell’agibilità e non sarà più possibile annullarla.

Viceversa, in caso il comune accerti entro 18 mesi dalla presentazione che la pratica è carente dei necessari presupposti normativi (ad esempio se l’immobile non è stato collaudato e quindi non è possibile allegare un collaudo statico oppure se non sono state completate le urbanizzazioni primarie e l’immobile non risulta allacciato alla fornitura idrica o all’impianto a rete fognante) può annullarla in autotutela ai sensi della L. 241/1990, art. 21-nonies.

Quando e per quali interventi si deve presentare una SCA

A norma di legge è necessario presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità entro 15 giorni dalla data della comunicazione di fine lavori presentata al comune, avendo completato le opere previste dal permesso di costruire o dalla SCIA presentata.

Importante: per coloro i quali non presentano l’agibilità entro il termine prescritto il Testo Unico dell’Edilizia prevede l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria che può variare da 77 a 464 euro!

La SCA va presentata tassativamente per i seguenti interventi:

Nuove costruzioni
Ricostruzioni, sopraelevazioni, ampliamenti, ricostruzioni parziali
Interventi su edifici esistenti che hanno modificato in maniera significativa gli impianti, le condizioni igieniche, le caratteristiche statiche o energetiche dell’edificio.

In particolare, in riferimento all’ultimo punto, è fondamentale che sia il tecnico che avete incaricato per la redazione delle pratiche edilizie a consigliarvi cosa sia necessario fare nel vostro caso specifico.

In generale in caso di ristrutturazioni pesanti che hanno coinvolto le strutture o in presenza di importanti interventi impiantistici che hanno comportato l’inserimento di impianti del tutto nuovi che hanno prodotto nuove certificazioni è necessario richiedere l’agibilità.

Per quanto riguarda le nuove costruzioni, in particolare in attuazione di piani di lottizzazione o di piani urbanistici esecutivi la SCA può essere presentata anche:

a) per i singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché siano funzionalmente autonomi, solo qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
b) singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

Quali sono i documenti obbligatori da allegare alla Segnalazione Certificata di Agibilità

La SCA da presentare al comune dovrà essere composta nel seguente modo e contenere i seguenti allegati obbligatori:

Modello di SCA (si tratta di un modello unificato, reperibile generalmente sul sito del comune di riferimento o allegato alle relative delibere regionali di adozione dei moduli unificati) che contiene tutti i dati relativi all’immobile, alla sua ubicazione e alla sua consistenza (superficie, piani, accessori, ecc.) + modello di asseverazione del direttore dei lavori/tecnico incaricato completo di tutte le dichiarazioni relative alla conformità delle opere realizzate al progetto presentato e alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e degli impianti installati, valutate secondo quanto disposto dalla normativa di settore vigente
Certificato di collaudo statico di cui all’art. 67 del dPR 380/2001 o in alternativa, per gli interventi di riparazione o per gli interventi locali eseguiti su strutture esistenti dichiarazione di regolare esecuzione delle opere resa dal direttore dei lavori come previsto comma 8-bis del medesimo articolo 67;
Dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui agli artt. 77 e 82 del dPR 380/2001 (tale attestazione oggi è contenuta tra quelle presenti nel modello di asseverazione del direttore dei lavori);
Estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale + planimetria catastale aggiornata;
Dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità di tutti gli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dal D.M. 37/2008, complete degli allegati obbligatori prescritti dalla medesima normativa (in generale si tratta di moduli prestampati da compilare a cura dell’impresa, come ad esempio lo schema dell’impianto o la relazione schematica sui materiali utilizzati)
APE – Attestato di Prestazione Energetica dell’immobile;
Certificato di Prevenzione Incendi qualora necessario o in alternativa dichiarazione di non necessità dello stesso da rendere a cura del progettista (sempre nella famosa relazione asseverata del modello unico);
Autorizzazioni e/o pareri specifici degli enti competenti in caso di agibilità ad uso particolare (ad es. parere igienico-sanitario per particolari tipi di attività commerciale)

Le spese relative alla presentazione della SCA consistono nei diritti di segreteria da pagare al comune.

I due bolli che erano prima necessari per l’istanza ed il ritiro del certificato non sono più richiesti perchè non si tratta più di una istanza ma di una segnalazione certificata (ogni tanto una buona notizia!).

Per riassumere:

Le ultime modifiche intervenute cambiano soltanto la modalità di presentazione che non è più su istanza di parte ma su segnalazione certificata
Gli allegati da produrre non variano: non è comunque possibile attestare l’agibilità di un immobile senza che lo stesso sia stato collaudato o abbia ottenuto tutte le certificazioni degli impianti o senza che sia stato accatastato.
La responsabilità delle dichiarazioni rese è in mano al tecnico incaricato (oltre che al segnalante) che ne risponde penalmente.
Perciò non fatevi ingannare dall’apparente semplificazione, introdotta probabilmente a causa della difficoltà per gli uffici tecnici, dotati di sempre meno personale specializzato, nelle gestione del rilascio dei certificati.
I comuni hanno sempre e comunque la possibilità di rigettare le SCA, qualora l’immobile risulti privo dei requisiti prescritti a norma di legge o delle certificazioni che li attestino.