Oggi voglio parlare di una piaga sociale: gli errori più comuni che si possano commettere redigendo una pratica edilizia.

Lo so che non crederete che alcuni possano essere commessi davvero, ma ne ho la prova provata per cui…buona lettura!

1. L’INQUADRAMENTO URBANISTICO, QUESTO SCONOSCIUTO.
   La prima cosa da fare quando si presenta una pratica, qualsiasi sia la tipologia di intervento proposto, è capire come lo strumento urbanistico comunale vigente (Piano Regolatore Generale, Piano Urbanistico Generale ecc.) classifica l’area o l’edificio oggetto di intervento, ovvero qual è la zona territoriale omogenea o il contesto territoriale, a seconda che si parli di piani di seconda o terza generazione, di riferimento.
   Ogni contesto, urbano o rurale che sia, ha infatti la propria disciplina urbanistica, contenuta nelle norme tecniche di attuazione, che semplicemente consente di capire se l’intervento progettato può essere realizzato così come lo abbiamo pensato o esiste qualche norma o qualche prescrizione con la quale il nostro progetto è in contrasto. Un buon inquadramento urbanistico è la base per presentare un progetto conforme, che non vada quindi incontro a diniego o annullamento della pratica edilizia.
2. L’ULTIMA PLANIMETRIA IN ATTI…OPS, NON L’HO MAI VISTA!
   Prima di presentare una pratica edilizia è sempre un’ottima idea richiedere all’Ufficio Tecnico del Comune di estrarre copia dell’ultima pratica edilizia presentata inerente l’immobile di cui ci si sta occupando. Questo serve per capire se quanto abbiamo rilevato corrisponde a quello che è stato autorizzato, a quello che è legittimo, ovvero che non si stia operando su un immobile sul quale sono stati commessi abusi edilizi o variazioni non dichiarate.
   Non è raro che si verifichi che quanto rilevato in realtà non corrisponde perfettamente a quanto presente agli atti del comune: è importante stabilire se un immobile non presenti illegittimità prima di presentare la pratica, innanzi tutto perché il progettista è chiamato ad asseverare che si sta operando su un edificio completamente legittimo, sia perché se questo accertamento non viene fatto preventivamente potrebbe essere rilevato d’ufficio dal tecnico istruttore della pratica e riservare sorprese che non sarà piacevole comunicare al committente, come ad esempio oblazioni inaspettate da pagare o il rigetto della pratica con successiva ordinanza di demolizione degli abusi edilizi. Non male, eh?
3. LA QUALIFICAZIONE TECNICO-GIURIDICA DELL’INTERVENTO: AD OGNI TIPOLOGIA DI INTERVENTO CORRISPONDE LA GIUSTA PRATICA
   Individuare in quale categoria ricade l’intervento edilizio che si intende realizzare è un passo fondamentale per capire quale sia la pratica corretta da presentare.
   Il Testo Unico dell’edilizia, all’art. 3, intitolato, appunto, “Definizione degli interventi edilizi”, elenca le varie tipologie di intervento: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo, nuova costruzione. Sembrerebbe tutto facile, vero? Ed invece no. Esistono una serie di comunissimi errori: tanto per cominciare alcuni lavori ricomprendono all’interno opere di diversa natura, ad esempio di manutenzione ordinaria e straordinaria insieme. È sempre utile ricordare che la tipologia di intervento più “pesante” nella scala crescente, che va dalla manutenzione ordinaria alla nuova costruzione, ricomprende tutte le tipologie inferiori. A scopo esemplificativo: se devo realizzare dei lavori all’interno di un appartamento che comprendono ridistribuzione interna, modifica degli impianti (manutenzione straordinaria) e al contempo modifiche di prospetto, realizzazione di una scala e di un foro nel solaio e cambio di destinazione d’uso (ristrutturazione edilizia) posso concludere che il mio intervento sarà di ristrutturazione edilizia e ricomprenderà al suo interno anche opere relative alla categoria inferiore.
   Molto spesso il confine tra queste due tipologie non è molto chiaro, per questo possiamo analizzarle, cogliendo le principali differenze:
   Manutenzione straordinaria: non è mai onerosa, ovvero non sono mai dovuti oneri e contributo di costruzione al comune. Può comprendere: la modifica di impianti, l’inserimento di nuove murature ed elementi architettonici, la modifica di parti dell’edificio, l’accorpamento/il frazionamento di unità immobiliari. Non può comprendere: il cambio di destinazione d’uso, l’aumento di volumi e superfici utili o accessorie, la modifica dei prospetti.
   Ristrutturazione edilizia: è quasi sempre onerosa. Può comprendere: cambio di destinazione d’uso, l’inserimento di nuovi elementi e di nuovi impianti, la modifica dei prospetti, la demolizione e ricostruzione di un edificio con la stessa volumetria.
   Un altro errore molto comune è quello di confondere il restauro e risanamento conservativo con la ristrutturazione edilizia: il restauro si riferisce essenzialmente agli immobili aventi rilevanza architettonica, vincolati o meno, che per tipologia, epoca, ubicazione all’interno di un tessuto storico, richiedano interventi conservativi con l’uso di tecnologie e materiali adatti. Solo ultimamente, con la modifica apportata al testo unico dalla legge n. 96 del 2017, è stato esplicitamente chiarito che il restauro può ricomprendere anche il cambio di destinazione d’uso, purchè la destinazione d’uso sia compatibile con l’antico impianto dell’immobile interessato.
   Ultimo e più comune degli errori è quello di confondere la manutenzione ordinaria, per la quale, ad oggi, a seguito del decreto SCIA 2 non è più necessaria alcuna pratica edilizia, con la manutenzione straordinaria, assoggettata a CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), che richiede la firma di un tecnico abilitato.
4. RELAZIONE TECNICA E RELAZIONE ASSEVERATA NON SONO LA STESSA COSA…
   …Eppure molti tecnici ritengono che sia così! Qualsiasi pratica si presenti al comune queste due relazioni non possono mai mancare. Esse però sono di natura assai diversa. La relazione asseverata, che una volta veniva redatta dal professionista e fusa con la relazione tecnica, è un documento sottoscritto dal progettista che riporta tutte le asseverazioni relative alla conformità dell’intervento proposto alle norme di natura edilizia ed urbanistica e le altre norme connesse: in pratica il tecnico dichiara assumendosene la responsabilità penale che l’intervento rispetta le norme vigenti. Oggi questa relazione è inclusa all’interno dei modelli unificati per la presentazione delle istanze, che tutti i comuni detengono ed è redatta in maniera schematica, in modo che il progettista possa barrare la casella del caso ricorrente. La relazione tecnica è invece una relazione che illustra l’intervento in ogni sua parte, riepilogando in forma discorsiva l’inquadramento urbanistico, la verifica della legittimità delle preesistenze, la descrizione dello stato dei luoghi e dell’intervento da porre in essere, con la sua qualificazione tecnico giuridica e una descrizione dei singoli interventi, con opportuni rimandi agli elaborati grafici e fotografici allegati. Le due cose sono diverse…è chiaro no? ma quanti professionisti non allegano la relazione tecnica ritenendo di avere assolto al proprio dovere con la relazione asseverata! Non ne avete idea!
5. FOTOGRAFIE SI SEMPRE…MA COSA HAI FOTOGRAFATO?
   Gli allegati fotografici sono essenziali per la comprensione dello stato dei luoghi e la verifica della veridicità delle dichiarazioni, soprattutto sono utili all’istruttore tecnico per capire se l’intervento non sia stato già realizzato e per verificare la rappresentazione dell’immobile negli elaborati grafici.
   Tuttavia molte fotografie risultano di fatto inutili a questo scopo, in quanto:
   a) non rappresentano la parte dell’edificio oggetto di intervento ma parti che non vengono modificate;
   b) non si capisce da dove siano scattate e cosa rappresentino;
   c) sono in formato troppo piccolo o la qualità della foto è troppo bassa, oppure sono troppo buie;
   d) non contengono una didascalia o una numerazione che consenta di richiamarle all’interno della relazione.
   Allo scopo di rendere effettivamente utili le fotografie il mio consiglio è quello di allegare sempre una piccola pianta chiave dell’immobile con i punti di ripresa, ovvero i punti da cui abbiamo scattato le fotografia, numerandoli. In tal modo la pianta chiave consentirà di effettuare le opportune valutazioni senza incorrere in errori e incomprensioni. Le foto devono essere sempre chiare e leggibili e riportare una didascalia esplicativa. Inserire foto che non servono alla valutazione reca solo confusione ed è uno spreco di tempo e soldi di stampe. Ad esempio…se devo intervenire solo all’interno dell’immobile è opportuno che io alleghi foto dell’interno, posso risparmiarmi i dettagli del prospetto altrimenti all’istruttore verrà il dubbio che io non voglia realizzare interventi anche sulla facciata, non vi pare? Eppure questo è un fenomeno diffusissimo e molto difficile da debellare.

   Per oggi ho concluso, ma esistono altri epic fail, più specifici di determinati procedimenti, dei quali parleremo in un altro articolo. Nel frattempo…vigilate sui professionisti da voi incaricati e voi colleghi, occhi aperti…l’epic fail è sempre dietro l’angolo!

   Se questo articolo ti è piaciuto, lo hai trovato interessante o pensi possa essere utile a qualcuno, condividilo!
   Lasciami un commento ed iscriviti al mio blog per restare aggiornati sui prossimi articoli!