Interno, giorno.

Signora A: “Buongiorno architetto, dovrei ristrutturare casa, per favore può dirmi che cosa devo presentare al comune? Dovrei anche fare piccoli interventi strutturali.“

Architetto: “Certo signora, deve presentare una SCIA“

Signora A: “….” (flusso di coscienza interiore: e ora cosa sarà mai questa SCIA? si mangia? ha a che fare con gli sport invernali? cosa c’entra con casa mia? chissà quanto devo pagare al comune, per non parlare di quanto mi chiede l’architetto, sarà supercomplicato, già mi immagino con tutta la burocrazia italiana, quasi quasi lo chiedo a miocuggino che mi pare era ingegnere, anzi no geometra…e se non se ne intende? mmm aiuto e adesso chi glielo dice a mio marito sicuramente se la prenderà con me, dopo tanta fatica per riuscire a convincerlo a rinnovare tutto…uff…“

STOP!

Lo so, mogli e mariti a parte, i pensieri di tutti i committenti di fronte all’obbligo di presentare una SCIA sono più o meno questi.

Preoccuparsi, agitarsi, o peggio che mai, affidarsi alla prima persona che vi viene consigliata non serve a nulla.

Oggi parliamo di quello che voi committenti dovete sapere prima di affidare a chiunque sia l’incarico di preparare la SCIA per la ristrutturazione della vostra casa. Ciò che è importante è che siate consapevoli che una ristrutturazione non è mai una cosa semplice, anche se il vostro geometra l’ha prospettata come tale, ma che potete evitare fregature informandovi correttamente.

Iniziamo dalle basi.

Cos’è una SCIA e chi la redige?

La SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività va presentata presso l’Ufficio Tecnico del comune in cui si trova l’immobile oggetto dei lavori. Sarà necessario incaricare un professionista tecnico (architetto, ingegnere, se non si devono realizzare opere strutturali di particolare rilevanza anche un geometra può andare bene) che diventerà il tecnico asseverante della pratica, cioè colui che farà una serie di dichiarazioni giurate su vostro incarico, inerenti lo stato giuridico e fisico del vostro immobile.

Se vi state chiedendo perchè non potete farlo da soli la risposta è semplice: occorre verificare l’intervento da realizzare alla luce di una serie di norme di settore che già per i professionisti sono molte e complesse. La parola CERTIFICATA inoltre ha proprio questo significato: occorre che qualcuno che ne abbia la capacità e la competenza certifichi per voi che tutto quello che volete realizzare è conforme alle norme del piano urbanistico del comune e alla normativa tecnica di settore.

Nella SCIA va indicato il progettista dell’intervento, iscritto ad ordine professionale, il direttore dei lavori che può essere lo stesso tecnico o uno diverso e la denominazione dell’impresa esecutrice delle opere con gli estremi per la verifica della regolarità contributiva della stessa da parte dell’ufficio tecnico (n. di iscrizione alla camera di commercio, partita IVA, n. posizione INPS e INAIL e di iscrizione alla cassa edile, se necessaria a seconda della tipologia dell’impresa).

Chi è l’intestatario della SCIA?

La prima cosa che occorre accertare quando si interviene su un immobile è che si abbia titolo a presentare la pratica.

Cosa significa? Giuridicamente l’avente titolo è la persona che ha facoltà di presentare una pratica edilizia. L’avente titolo per eccellenza è il proprietario dell’immobile. Qualora ci siano più comproprietari se ne sceglierà uno che sarà il primo intestatario ma anche gli altri proprietari dovranno firmare la SCIA oppure autorizzare uno dei comproprietari con una procura alla presentazione della pratica. In caso si tratti di un condominio che vuole effettuare dei lavori sulle parti comuni, previa delibera condominiale, sarà l‘amministratore di condominio colui che presenta la SCIA.

Quindi la prima domanda che dovete porvi è: “ho titolo a presentare la SCIA? sono proprietario? sono comproprietario e ho l’assenso scritto degli altri comproprietari? sono un procuratore speciale nominato con un apposito atto di un notaio?” se almeno una risposta a queste domande è si potete procedere alla presentazione, allegando il titolo di proprietà in copia (atto notarile) oppure una autodichiarazione sostitutiva corredata dalla copia della carta di identità.

Se siete affittuari potete presentare una SCIA avendo l’assenso del proprietario dell’immobile; esso può essere esplicitamente scritto nel contratto di affitto oppure può essere dato al momento della presentazione della pratica, firmando la pratica stessa nell’apposita sezione chiamata “soggetti coinvolti”.

Cos’è la verifica della conformità urbanistica?

Fondamentale prima della presentazione della SCIA è la verifica della conformità urbanistica dell’immobile. In pratica il tecnico da voi incaricato dovrà verificare se lo stato attuale del vostro immobile è legittimato da una pratica edilizia presentata al comune, ovvero che non siano state realizzate opere abusive sull’immobile.

Per fare questa verifica occorre presentare al comune una istanza di accesso agli atti amministrativi ai sensi della Legge 241/1990, la legge che regola il procedimento amministrativo.

Può presentarla il proprietario oppure il tecnico incaricato delegato. In questo modo sarà possibile verificare quale sia l’ultima pratica edilizia presentata sull’immobile in questione e tramite la planimetria allegata, verificare che lo stato dei luoghi rilevato dal tecnico incaricato corrisponda a quanto rappresentato nella pratica. Qualora ciò si verifichi potete procedere alla redazione del progetto da allegare alla pratica; se invece vengono rilevate alcune difformità tra lo stato dei luoghi rilevato e quello rappresentato agli atti del comune sarà necessario presentare preventivamente o contestualmente una pratica di accertamento di conformità, ovvero di sanatoria. Ma di questo parleremo un’altra volta. Verificata la legittimità dell’immobile sarà necessario annotare il numero della pratica e della licenza/concessione edilizia o permesso di costruire in modo da poterli poi riportare correttamente nella pratica di SCIA. Sarà possibile anche estrarre copia della planimetria in modo da approfondire le verifiche del caso, confrontandola con un rilievo metrico effettuato in loco.

Che opere si possono realizzare con la SCIA?

A seguito delle indagini preliminari descritte e del rilievo è necessario che il vostro tecnico incaricato appronti il progetto.

Occorre tenere a mente che non tutto può essere realizzato con la SCIA, che ricomprende al suo interno le cosiddette “ristrutturazioni leggere” che si distinguono dalle opere di ristrutturazione edilizia pesante (ad es. con cambio d’uso, ampliamenti, variazioni di volumetrie e sagome ecc.) realizzabili con permesso di costruire.

La ristrutturazione leggera consente di variare la distribuzione interna, realizzare piccole opere pertinenziali, oppure collegamenti verticali, piccoli soppalchi, di realizzare e modificare impianti, di effettuare anche minime variazioni di prospetto, di sostituire alcuni elementi strutturali, come ad esempio un solaio, naturalmente in conformità alle norme.

Questo della conformità è l’aspetto più importante. Dopo aver verificato infatti che le opere a farsi possono essere realizzate previa presentazione della SCIA (questo sarà compito del tecnico asseverante, attraverso la lettura e lo studio del testo unico dell’edilizia, d.P.R. 380/2001) occorre essere certi che l’intervento proposto sia conforme a quanto previsto dallo strumento urbanistico vigente nel comune, il PUG o il PRG, e al Regolamento Edilizio.

Quali sono gli allegati tecnici indispensabili per presentare la SCIA?

Una volta accertato tutto ciò è necessario approntare una relazione tecnica in cui si dà atto di quanto esposto finora, quindi delle verifiche preliminari, della legittimità dell’esistente ed infine di cosa si intende fare e della conformità del progetto proposto alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti, nonchè a tutta la normativa di settore.

Occorre inoltre che il tecnico incaricato elabori due grafici: uno che riporti lo stato dei luoghi ed un secondo che riporti lo stato di progetto, con planimetrie ai vari livelli utili alla comprensione del progetto, oltre agli alzati: prospetti e sezioni che vengono modificate con l’intervento; è inoltre necessario che sia presente lo stralcio dello strumento urbanistico PUG o PRG con indicazione della collocazione dell’immobile oggetto di intervento, in modo che per l’ufficio sia semplice verificare quale sia il contesto urbano o rurale di intervento o la zona omogenea, in caso viga ancora il PRG.

Altri allegati necessari sono senza dubbio gli elaborati fotografici, magari comprensivi di una planimetria con i punti di scatto per una più semplice comprensione, il bilancio preventivo di produzione dei rifiuti edili e del materiale da scavo, la planimetria catastale e la visura dell’immobile e naturalmente i modelli compilati in ogni parte della SCIA e della relazione asseverata, che è un excursus normativo su tutti gli aspetti giuridici e tecnici che possono riguardare il progetto.

In questo modello saranno indicati, oltre ai dati del tecnico asseverante anche quelli del direttore dei lavori e dell’impresa esecutrice delle opere. Sarà cura del vostro tecnico di fiducia valutare la necessità di altri atti di assenso connessi o nulla osta/pareri da ottenere presso altri enti (ad es. parere igienico-sanitario da richiedere alla ASL di competenza, autorizzazione preventiva sul progetto della Soprintendenza se l’immobile è vincolato, deposito o autorizzazione sul progetto delle strutture dall’ente competente ecc.).

Cosa c’è da pagare?

La SCIA ha sicuramente dei diritti di segreteria da pagare al comune. Alcuni comuni distinguono la quota di diritti di segreteria da pagare a seconda che la SCIA sia o meno onerosa, ovvero che preveda o meno delle opere tali da necessitare il pagamento del contributo di costruzione al comune, in altri casi la quota di diritti da pagare è sempre la stessa, non varia a seconda degli interventi da realizzare. In genere i diritti di segreteria per la SCIA sono compresi tra i 100 e i 200 euro.

Ad esempio: una SCIA onerosa può essere quella per la realizzazione di una tettoia pertinenziale nel giardino. In tal caso il comune richiede, oltre il pagamento dei diritti, anche la corresponsione, secondo tabelle approvate dai comuni, di un contributo di costruzione calcolato al metro quadrato di superficie coperta, che nel caso della tettoia non sarà considerata come superficie residenziale ma come superficie accessoria. Un esempio di SCIA non onerosa potrebbe essere quella con modeste variazioni di aperture o installazione di nuovi impianti senza aumento di superfici o volumetrie.

Potete chiedere al vostro tecnico di informarsi prima della presentazione della pratica, circa il pagamento del contributo di costruzione. In molti comuni è utilizzata la prassi dell’autocalcolo: il progettista in base alle opere da realizzare stabilisce se l’intervento è o meno oneroso e calcola utilizzando delle tabelle predisposte dai comuni la quota da corrispondere. In questo modo il committente ha una idea chiara di quanto gli costa l’intervento e versa il contributo al comune e allega alla pratica edilizia la copia del bonifico (che potrà essere portato in detrazione fiscale esattamente come le altre spese della ristrutturazione, come racconto meglio QUI)

Quando è possibile iniziare i lavori?

La SCIA, differentemente dalla DIA, consente di iniziare i lavori alla data di presentazione della pratica presso l’ufficio protocollo o lo sportello unico dell’edilizia del comune, se esistente. Attenzione però: l’ufficio tecnico ha 30 giorni di tempo per verificare la documentazione presentata ed eventualmente chiedere integrazioni, o nei casi più gravi di carenza dei necessari presupposti (assenza di un parere obbligatorio di un altro ente, mancanza di titolarità dell’intestatario della pratica, previsione di opere non conformi al PUG, o di opere per le quali è necessario presentare un permesso di costruire), ha facoltà di rigettare la pratica e di predisporre il divieto di prosecuzione dell’attività, sempre entro 30 giorni dalla presentazione.

 

Ultima raccomandazione: scegliete un tecnico capace ed una impresa affidabile e non chiedete loro cose impossibili: diffidate da chi vi dice che tutto si può fare, solo così la vostra ristrutturazione potrà essere un successo!